Bancas y cajas españolas han decidido suspender los desalojos durante dos años ante el clamor popular tras los últimos acontecimientos
En España, donde no está permitidad la dación en pago, la ley que los regula tiene una antigüedad. Pero, ¿cómo se regula en otros países del mundo?
Alemania
El abogado alemán Thomas Fruth explica que una dación aquí en Alemania no es la costumbre . En caso que el propietario no pague las cuotas de su hipoteca, el banco entra en subasta forzosa del piso («con el propietario dentro»): «No hay posibilidades de echar a la calle al propietario». La mayoría de las veces sucede que en la subasta el banco prestamista termina recibiendo más dinero que la suma que debe el propietario. Quien gana la subasta tiene ahora derecho a echar al –ahora– antiguo propietario, que jurídicamente ha cambiado a ser un inquilino. Sin embargo, lo normal es que el propietario venda el piso, pague la hipoteca y se busque uno nuevo como arrendatario. Esto no es difícil si tenemos en cuenta que en las ciudades, entre el 60 y 85 % de la gente vive como inquilino (en los pueblos esta cifra es menor).
Si alguien tiene que salir de su apartamento como consecuencia de un desahucio (jurídicamente no hay excepciones) y no encuentra una nueva vivienda –se da en muy pocos casos–, existen entidades estatales que ayudan a encontrar un nuevo piso. El estado tiene contratos con grandes arrendadores que tienen siempre viviendas para casos como estos.
El estado alemán paga a todo quien no pueda costeárselo y sin limitación temporal, el arriendo de la vivienda más 380, – € por mes –el famoso «Hartz IV»– el dueño de la vivienda tiene su alquiler seguro. Hay arrendatarios que buscan especialmente gente que tienen Hartz IV, porque les da seguridad. En resumen, «el riesgo de encontrarse realmente en la calle no existe»
Los plazos en una sentencia de desahucio se rige por la opinión del juez y la situación social del desahuciado. Se encuentra entre dos y seis meses, después de un proceso que demora entre cuatro y ocho meses.
Francia
En Francia se producen anualmente más de 100.000 expulsiones de inquilinos que no pagan sus mensualidades a los propietarios. Algunos especialistas estiman oficiosamente que en Francia se produce anualmente la venta o expulsión forzosa de unos 10.000 propietarios que no han podido pagar sus hipotecas.
La complejidad y «cortafuegos» jurídicos y administrativos confiere poca «visibilidad» las expulsiones, que no han dejado de crecer los últimos años.
La expulsión de inquilinos «solo» tiene una larga tregua invernal: no es posible expulsar a un inquilino desde primeros de noviembre a primeros de abril. Por el contrario, basta con el adeudo de dos mensualidades para que el propietario pueda iniciar un procedimiento de expulsión.
En el caso de los propietarios con una casa o piso hipotecado, los mecanismos de prevención comienzan antes de la compra. Las condiciones de la venta son muy estrictas. Los futuros propietarios son siempre invitados a acogerse un seguro de desempleo o «accidente mayor», que puede facilitar el pago de la hipoteca incluso en caso de causa muy mayor.
Además de tal seguro, obligatorio, el banco o entidad financiera puede tomar medidas expeditivas mucho antes de la expulsión. El impago de dos mensualidades seguidas puede precipitar la pérdida del derecho a firmar cheques: medida de un alcance «draconiano» en un país donde la inmensa mayoría de los pagos se realizan con cheque o tarjeta de crédito.
Si el impago se prolonga más allá de un trimestre, el propietario con problemas y el banco son invitados a escalonar la deuda. La expulsión y posible venta del piso o apartamento solo se produce en casos excepcionales, tras un largo procedimiento jurídico, que permite a ambas partes acogerse a causas derogatorias.
Reino Unido
En Inglaterra y Gales, más de 160.000 personas han perdido sus casas por la incapacidad de pagar su hipotecas entre 2008 y 2011, el último año para el que existen datos completos (la regulación escocesa es diferente). Desde 2009, cuando la crisis financiera obligó al estado a nacionalizar tres de los principales bancos, la situación ha ido mejorando a medida que la bajada de los tipos de interés aliviaba la economía de las familias británicas, en un clima de recesión. En Reino Unido, siete de cada diez viviendas son en título de propiedad, y el 45% de las casas está hipotecada. Se calcula que, desde el estallido de la crisis, un 10% de la población británica tiene dificultades para hacer frente a sus créditos, tendiendo en cuenta que el 40% de las hipotecas dependen de la entrada de dos sueldos en el hogar.
La Autoridad Financiera (FSA por sus siglas en inglés), órgano regulador de los mercados financieros en Reino Unido, obliga a los bancos a tratar de forma «justa» y a ofrecer a sus deudores alternativas de pago «razonables» para devolver créditos hipotecarios con las que tienen dificultades o retrasos en las mensualidades. Una vez agotado ese diálogo, el banco puede acudir en caso de impagos a un juez a solicitar una «reclamación de posesión». Los jueces valoran si se han dado alternativas razonables de pago, y dicta en unas ocho semanas una «orden de posesión». Esta quedará en suspenso si acuerdan una fórmula y calendario para saldar la deuda, siempre que el titular de la hipoteca cumpla con los pagos. Si no, se ejecuta el desahucio.
A raíz del crecimiento de los desahucios en 2008 por la crisis (un 31% sobre el año anterior), entró en vigor en noviembre el llamado Protocolo de Acciones Previas con dos objetivos: reforzar la obligación a las dos partes de que actúen de manera «justa y razonable» una con otra y fomentar mayores contactos prejudiciales entre ellas. Aunque no es el único factor, coincide con descenso del 50%. Según el ministerio de Justicia, entre septiembre y diciembre de 2011 hubo 17.500 «reclamaciones de posesión», 13.300 «órdenes de posesión» y 8.500 desahucios. Los datos provisionales del primer trimestre de 2012 apuntan a un descenso del 5%.
Italia
La situación en Italia es muy particular y nada tiene que ver con España. Aquí los bancos han dado hipotecas generalmente por el 60 % del valor de la casa, y solo con muy claras garantías alargaban el porcentaje al entorno del 80%. Tampoco los precios de las casas han tenido el incremento espectacular que se registró en España. Por tanto, en Italia no ha habido burbuja inmobiliaria.
Si el comprador no puede pagar la hipoteca, existe una ley que permite pedir al banco la suspensión por un plazo no superior a un año. Tendrá que demostrar razones de peso para pedir la suspensión, como por ejemplo la pérdida del trabajo. Las familias con dificultades económicas para pagar la hipoteca negocian con el banco la ampliación del plazo, y en general los bancos conceden esa ampliación para que sean más bajas las mensualidades.
En el caso de que, pasado un año (el tiempo de la suspensión), o simplemente cuando el propietario no puede seguir pagando la hipoteca, el banco pide a un juez que se pueda poner en venta la casa mediante una subasta. Con el precio obtenido se liquida la hipoteca y el eventual dinero sobrante se da al que hasta entonces era dueño de la casa y deudor del banco. Si éste no quiere abandonar la casa, el nuevo comprador puede plantear en desahucio. Teniendo en cuenta la lentitud de la justicia italiana, desde que el banco pide al juez que se venda en subasta la casa y luego el nuevo propietario plantee el desahucio, pueden pasar al menos un par de años.
Bélgica
La regla general en la legislación inmobiliaria belga es la protección del propietario, lo que tiene un efecto muy directo en el sector, porque favorece la inversión en el mercado de alquiler, que es por ello muy ágil y permite que haya una oferta muy amplia. Pero a los belgas les gusta decir que nacen «con un ladrillo en la tripa», es decir, que tarde o temprano acaban comprando una casa. Las reglas que siguen los bancos para conceder un crédito hipotecario no están limitadas por la ley, aunque, como es natural, intentan asegurarse de que el solicitante tiene ingresos suficientes para hacer frente a los pagos. En los créditos a interés variable, la ley limita los posibles aumentos de los intereses al IPC.
En caso de impago, las salidas posibles son muchas, no porque el mercado inmobiliario tenga una estructura muy diferente al de España, sino porque el desempleo está en tasas razonables y es mucho más improbable que una familia se quede sin ningún trabajo (teóricamente, el seguro de paro es ilimitado, así que un parado tampoco pierde todos sus ingresos) y porque el mercado inmobiliario se mantiene alejado de grandes turbulencias, con lo que raramente se producen situaciones en las que hay bajadas o subidas bruscas de precio. Es decir, si alguien deja de pagar la hipoteca, el banco intenta normalmente una negociación, que muchas veces sirve para resolver la situación con un aplazamiento.
Si no fuera posible, el bien en cuestión es puesto en venta pública por un notario, con la intención de resarcir al banco con el importe de la deuda, cosa que sucede la mayor parte de las veces. Si el apartamento estuviera en una situación de gran deterioro y la venta no cubriera la deuda, el banco tiene que asumir esa pérdida, mientras que el deudor queda registrado como mal pagador y tendrá muchas dificultades para obtener otro crédito. En última instancia, si se trata de la residencia habitual de la familia, los servicios sociales se encargan de proporcionarles una residencia en una institución pública.
Portugal
El sábado pasado entró en vigor la nueva legislación portuguesa sobre los créditos hipotecarios creando un régimen extraordinario, vigente hasta finales del 2015, que prevé condiciones más favorables para las familias con dificultades económicas.Está destinado a las familias que no pagan sus hipotecas siempre que cumplan los requisitos, entre ellos que al menos uno de los dos cónyuges esté en el paro o haya sufrido una pérdida de rendimiento anual bruto superior al 35%. Dichas familias pueden pedir un periodo de carencia de sus hipotecas entre uno y dos años, una reducción del «spread» hasta 0.25%, una prórroga del plazo de amortización del préstamos o un préstamo adicional.
Cuando todas estas medidas se revelan insuficientes los clientes pueden avanzar para otra fase en la que la principal medida es la entrega de la casa al banco. En este caso, la legislación pasa a permitir que la entrega del inmueble extinga totalmente la deuda cuando la suma del valor de la tasación actual de la casa y de los pagos efectuados a título de reembolso del capital «sea, por lo menos, igual al valor del capital inicialmente acordado» o cuando «sea igual o superior al capital que se encuentre en deuda». Cuando la entrega de la casa no paga totalmente la deuda, ésta debe pagarse con intereses y comisiones.
Grecia
En Grecia los deshaucios son tema de cada día en un país que atraviesa su quinto año de recesión después de un periodo de aparente bonanza y créditos bancarios generosos. Pero viendo las dificultades de quienes por diversas razones no podían afrontar los gastos de sus hipotecas y otros créditos, las autoridades ya en el 2010 legislaron sobre la regulación de las deudas de los consumidores endeudados con la ley 3869/10 publicada en el BOE griego del 3.8.10. Esta ley obliga a que antes de la regulación judicial de las deudas (atrasadas o corrientes) se deba efectuar un intento para llegar a un acuerdo extrajudicial con los acreedores.
Ello permite que el acreedor pueda contar con la ayuda del Defensor del Consumidor, el Comité de Regulación Amistosa en todas las Prefecturas, la Asociación de Consumidores, el Mediador Bancario y su abogado (se puede elegir a quién). Todos ellos pueden ayudar al acreedor a conocer sus derechos y sus obligaciones cuando no está en condiciones reales de pagar sus deudas y especialmente su hipoteca.
Lo mas importante de esta ley es que protege la vivienda principal del deudor, siempre y cuando se pueda probar legalmente que no tiene ni él ni su familia con la que comparte dicha vivienda medios para hacer frente a su pago. Ello significa que aunque el resto de las propiedades puedan ser embargadas, no lo será nunca la vivienda principal. La ley especifica que el valor de esta vivienda principal no puede ser superior a una cantidad concreta relacionada con la imposición fiscal: en el caso de alguien soltero, vivienda por valor de hasta los 200.000 euros; en el caso de casado, separado o viudo 250.000 euros (aumentado en 25.000 euros por cada uno de los dos primeros hijos y de 30.000 euros para el tercero y siguientes hijos). En general los deudores y sus acreedores llegan a un acuerdo por el que se «congela» el pago de la hipoteca y el deshaucio de la vivienda principal hasta que cambie la situación del acreedor o se reduce notablemente y durante un tiempo específico la hipoteca a pagar, según los ingresos del deudor.
Esta ley puede también «congelar» durante un año o más toda hipoteca siempre que el deudor pueda demostrar que está en el paro, tenga problemas graves de salud él o alguien de su familia y sus ingresos totales no sean suficientes para cubrir sus necesidades elementales. Al pasar el año se revisa la situación.
Noruega
En Noruega, en los casos de impago de hipotecas, el propietario es forzado a vender. Sin embargo, las leyes amparan al vendedor forzoso de forma que garantizan que la casa se venda por un precio lo más cercano posible al valor de mercado. De hecho, es la Corte quien asume la responsabilidad de realizar la venta, que se realizará en el mercado libre. Los compradores potenciales deberán enviar sus ofertas a las inmobiliaras contratadas para este efecto. La venta debe realizarse en un plazo máximo de seis semanas -a menos que las partes acuerden otra cosa- durante las cuales la persona desahuciada puede seguir habitando en el piso/casa que será puesto a la venta.
Dinamarca
La ejecución hipotecaria en Dinamarca se produce de la siguiente manera: cuando el inquilino o el propietario no puede pagar el alquiler o la hipoteca es desalojado por el llamado Tribunal de Ejecución. Para llevar a cabo el desahucio se sigue un ritual especialmente humillante: las autoridades colocan una silla de la casa que va a ser desalojada en la calle; en ese momento, el inquilino o propietario debe llevarse sus propiedades; si no lo hace, la policía se encargará de llamar a una empresa de mudanzas para que lo haga. A partir de este momento, la persona desahuciada tiene dos meses para ponerse al día de los pagos (entre los que se incluyen los gastos de traslado). Una vez que se produce la ‘venta forzada’ de la casa, se recalcula la deuda y la persona desahuciada debe hacerse cargo de ella.
En los últimos años, las cifras de desahucio en Dinamarca han crecido alarmantemente en los últimos años. EN 2002, 1.800 familias fueron desahuciadas; en 2010, esta cifra ascendió a 4.400. Para hacer frente a esta situación, el Gobierno danés está a punto de firmar un acuerdo que permitirá a los Ayuntamientos hacerse cargo de los pagos de las personas en peligro de desahucio durante un periodo -todavía no determinado- de tiempo.
Fuente: globedia.com